Правовые риски при покупке недвижимости

При совершении больших покупок могут реализоваться и большие правовые риски. Как правило эти риски возникают при покупке недвижимости, авто и т.п., в общем всего, что подлежит гос. регистрации.

Любая такая сделка может быть оспорена в суде в течение трех лет после ее заключения по основаниям, предусмотренным как гражданским кодексом, так и законом о банкротстве.

По моему опыту основная масса споров по признанию сделок недействительными происходит в рамках дел о банкротстве, во-первых, там проще основания, во-вторых, поскольку они проще то и доказать суду наличие этих оснований тоже проще.

В части оспаривания сделок по гражданским основаниям по моей грубой прикидке это меньше 5% от общего количества дел, таких оснований много, все они очень специфичны и встречаются очень редко, как правило выявляются посредством проведения самой простой юридической проверки, поэтому их касаться, по крайней мере в этом посте, не вижу смысла. Отмечу только, что помимо стандартного пакета документов по сделке необходимо запрашивать у другой стороны справки о том, что она не состоит на учете у нарколога и психиатра, в противном случае это самостоятельное основание для оспаривания сделки и есть люди, которые этим зарабатывают.

Итак, для простоты смоделируем ситуацию: мы купили у физического лица недвижимость, через 6 месяцев в отношении этого физического лица введена процедура банкротства, по каким основаниям можно оспорить нашу сделку?

1. Неравноценное встречное исполнение. Если цена в договоре существенно ниже рыночной и сделка совершено в течение года до даты принятия к производству заявления о признании банкротом — этого достаточно для признания такой сделки недействительной.

На практике это работает так, в рамках судебного спора назначается оценочная экспертиза, эксперт оценивает имущество на дату заключения сделки и в случае, если цена в договоре существенно ниже той, которую дал эксперт, одного этого факта достаточно для вынесения судебного акта о признании сделки недействительной.

Соответственно рекомендация для минимизации этого риска — это всегда указывать рыночную цену в договорах. Также не лишним будет сделать отчет об оценке имущества перед заключением сделки, его можно будет использовать как доказательство в суде.

2. Целью заключения сделки было причинение имущественного вреда кредиторам. Проще говоря, если у человека уже есть долги и он продает имущество чтобы не отвечать этим имуществом по долгам. Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до даты принятия к производству заявления о признании банкротом.

Для признания сделки недействительной необходимо доказать следующие обстоятельства:

• сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

• в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

• другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В пользу первых двух обстоятельств, как правило, приводятся доводы о неравноценности из п.1 или отсутствии исполнения со стороны покупателя (например, если в подтверждение передачи денег за недвижимость имеется только лишь расписка продавца о получении этих денег).

На практике тот факт, что вы знаете о долгах продавца имущества, уже можно трактовать в пользу доказанности третьего обстоятельства, аффилированность между продавцом и покупателем (как юридическая, так и фактическая) также может служить доводом в пользу этого.

В качестве рекомендации по минимизации этих рисков советую тщательно проверять продавца на наличие долгов открытых сервисах (ФССП, ЕФРСБ и т.п.). Если у продавца имущества уже есть крупные кредиторы я бы хорошо подумал над заключением сделки, если все же решились, сделка юридически должна быть максимально прозрачна, ну и вы должны быть готовы к судебным тяжбам по ее оспариванию.

Скачать статью