На что следует обратить внимание при заключении договора аренды

Практически любой бизнес сопряжен с арендой помещения. Мало найти объекты, которые устроят по всем параметрам, важно составить договор аренды, который не станет впоследствии миной замедленного действия для вашего дела.

В статье расскажем, на что следует обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы в дальнейшем минимизировать возможные риски.

Полномочия арендодателя

В первую очередь нужно проверить, принадлежит ли помещение тому, кто сдает его в аренду? Договор подписывается только с уполномоченным лицом — собственником, представителем или субарендодателем. У представителя должна быть доверенность, в которой прямо указана в числе полномочий сдача в аренду именно этого объекта недвижимости. У субарендодателя в договоре должна быть прописана возможность сдавать имущество в субаренду, и, если необходимо, согласие арендодателя, имеющего право распоряжаться именно этим объектом недвижимости.

Полномочия арендодателя подтверждают следующие документы:

— оригиналы правоустанавливающих документов;

— нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;

— свежие выписки из ЕГРН;

— выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРИП — они нужны, чтобы убедиться в том, что перед вами именно то лицо, которое представляется руководителем фирмы или самим ИП.

Предмет договора

Каждый договор начинается с его предмета. К сожалению, участники арендных правоотношений иногда не понимают, для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно внимательно изучить предмет договора.

Обычно в предмете договора указывается объект аренды. Договор аренды должен содержать точное описание объекта аренды. Оно должно быть максимально четким, с указанием не только адреса, но и ключевых характеристик (площадь, этаж, учетный номер и т.п.). Если таких данных нет в документе, то договор не будет иметь юридического значения, он не поможет вам в защите прав в случае спора.

Убедитесь в том, что в проекте договора описано помещение, которое вам предлагают в аренду.

Арендная плата

1. В целях привлечения клиента арендодатель может указать в рекламе стоимость без учета, например, коммуналки. Раздел договора с условиями о цене должен быть ясен и прозрачен до буквы и цифры. Если вы договариваетесь о плате за квадратные метры, то обязательно потребуйте копию кадастрового паспорта с указанием точной площади, чтобы не платить за лишние «квадраты», которых нет.

2. Арендодатель может «забыть» предупредить вас о плате за общие помещения (коридорный коэффициент, который обычно делится между всеми арендаторами), а также о дополнительных взносах за:

— Уборку. Если вас не устраивает цена клининга, откажитесь от него.

— Охрану. Особо рекомендуем уточнять, не понадобится ли изготавливать ключи, пульты для шлагбаума и др.

— Парковку. Лучше всего договориться о выделении конкретных парковочных мест, а не довольствоваться принципом «кто раньше встал».

3. Обратите внимание, нет ли возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату? Обычно есть. С этим надо работать. Если не исключить совсем, то хотя бы ограничить какими-то рамками. Помните, что по закону арендная плата может повышаться не чаще раза в год, иные условия незаконны.

4. Если арендодатель предоставляет «арендные каникулы», их условия обязательно должны быть расписаны в договоре. Понятие «арендные каникулы» в Гражданском кодексе отсутствует, поэтому нужно прописать, что, допустим, за первый месяц стоимость аренды 100 тыс. руб., а за последующие 200 тыс. руб.

5. Проверьте, зафиксирована ли в договоре переменная часть арендной платы в твердой сумме, а остальное по счетчикам? Если счетчиков нет, то следите за тем, чтобы плата за эти коммунальные услуги была фиксированная. Иначе формулировка «оплачивается по выставленным счетам» таит в себе угрозу получить счет и обязанность его оплатить в любом размере.

Расходы за ремонт, иные расходы

По общему правилу капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор. Однако эти обязанности можно перераспределить, в том числе «повесить» все на арендатора. Если вы заключаете договор на длительный срок, то лучше избегать подобных формулировок во избежание дополнительной финансовой нагрузки.

Обратите внимание:

— нет ли в договоре запрета на возмещение неотделимых улучшений? Если про них ничего не сказано, то и не напоминайте. В Гражданском кодексе есть правила, что «по умолчанию» согласованные неотделимые улучшения возмещаются. Иное можно предусмотреть договором.

— указано ли, кто отвечает за содержание придомовой территории? Это важно, если у вас отдельный вход. Иначе поскользнется пешеход, сломает руку, кто будет отвечать? Тот, кто не обеспечил надлежащее содержание придомовой территории.

— определено ли, кто регистрирует договор (при заключении договора на год и более). Если вы забудете про это, то арендодатель скажет: вам нужно, вы и регистрируйте. Придется все затраты на уплату госпошлины и посещение Росреестра взять на себя.

— распределены ли в договоре пожарные риски. Если это не расписать, по умолчанию несет ответственность арендатор.

— распределена ли в договоре ответственность за оборудование (электрика, водоснабжение и т. д.).

Составление актов

При приеме и при сдаче помещения необходимо составлять акты, в которых тщательно фиксировать недостатки. Приехали смотреть помещение и выявили недостатки — отразите их в акте и установите сроки для устранения. До устранения не стоит рисковать, въезжая в помещение, ведь тогда велик риск того, что за недостатки будете отвечать Вы.

На практике встречаются случаи, когда объекты находятся в аварийном состоянии, фактически непригодны для использования. Если арендатор принял их без замечаний, то он не сможет в дальнейшем отказаться от внесения арендной платы.

Еще один пример из практики: при приемке арендатор не проверил работу системы кондиционирования. Когда наступила жара, выяснилось, что она не работает. Арендодатель отказал в ремонте кондиционеров. Суд отказал в требовании досрочного расторжения договора, указав, что при приемке подписан акт, в котором нет никаких претензий.

При выезде из помещения нужно обязательно сдавать объект по акту. По общему правилу арендная плата может начисляться, пока помещение не сдано. Даже если у вас возник конфликт с арендодателем и вы хотите «просто» съехать — актируйте возврат помещения, иначе не исключено, что суд обяжет вас заплатить за время, которое вы фактически не использовали помещение.

Расторжение договора

По общему правилу арендодатель может расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если арендатор:

— существенно нарушает условия договора;

— использует имущество не по назначению, с неоднократными нарушениями;

— допускает существенное ухудшение состояния имущества;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не делает капитальный ремонт, если по договору обязан.

Также договором могут быть установлены и другие основания. Как правило, арендодатели себя в этом «не обижают» и настаивают на включении в договор условия о своем праве «выселить» без суда и указания причин. Если объект вам действительно нужен, а арендодатель не идет на уступки, то добейтесь хотя бы заблаговременного предупреждения, минимум за два месяца.

Как правило, в договорах аренды содержатся условия о праве арендатора съехать досрочно, перечисленные в Гражданском кодексе:

— помещение стало непригодным для использования по назначению;

— арендодатель не производит капремонт, хотя должен по условиям договора.

Обязательно согласуйте в договоре дополнительные обстоятельства, при которых арендатор может съехать досрочно, а также сопутствующие условия — срок предупреждения, нужно или нет письменное согласие арендодателя, вопросы возврата депозита и т.п.

Помните о том, что добросовестный арендатор обладает преимущественным правом аренды, то есть по истечении срока договора арендодатель должен перезаключить его с вами. Проследите, чтобы в договоре не отменялось это правило.

Не подписывайте договор аренды, в котором содержатся неприемлемые для вас положения, оспорить их будет сложно, а иной раз — невозможно.

Перед подписанием договора аренды нужно внимательно изучить проект договора. Лучше привлечь профессионала, который специализируется именно на арендных отношениях. Он проанализируют положения договора, укажет на «опасные» и невыгодные формулировки, предложит те, которые отвечают вашим интересам и поможет минимизировать возможные риски.

Скачать статью