Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости: порядок и последствия

После заключения договора аренды коммерческой недвижимости в установленном законом порядке стороны могут столкнуться с невыполнением условий соглашения. В такой ситуации нужно знать, как происходит расторжение договора аренды.

Кажется, чтобы прервать действие договора, арендатору достаточно освободить помещение и больше им не пользоваться, передав арендодателю ключи. На самом деле все не так просто. По договору аренды помещения арендатор обязан вносить арендную плату, содержать недвижимость в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные услуги, если это предусмотрено договором и т. д. Поэтому сам факт освобождения помещения и передачи ключей арендодателю не прекращает действия договора. В дальнейшем арендатор может потребовать оплату за оставшееся время до окончания срока действия договора, со всеми штрафами и пенями. Поэтому при освобождении помещения необходимо расторгнуть договор по всем правилам действующего законодательства.

В статье поговорим о порядке и последствиях расторжения договора аренды коммерческой недвижимости, расскажем, на какие пункты договора нужно обратить внимание при его расторжении и как закончить договорные отношения, не потеряв деньги.

Договор аренды можно расторгнуть следующими способами:

• по соглашению сторон;

• в одностороннем порядке (по заявлению одной из сторон);

• в судебном порядке.

Порядок расторжения договора по соглашению сторон

Данный способ является самым простым, поскольку сторонам достаточно договориться о расторжении договора, затем составить и подписать соглашение, подтверждающее прекращение обязательств по договору и отсутствие у сторон претензий друг к другу.

Перед составлением соглашения рекомендуется провести сверку взаимных расчетов.

В соглашении необходимо указать следующие сведения:

— сведения о договоре аренды: наименование, дата, номер

— наименование, реквизиты и подписи сторон

— четко и однозначно указать в соглашении, что договор расторгается

— момент, с которого договор считается прекращенным. По общему правилу права и обязанности прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора. Однако можно согласовать другой срок прекращения договора, например, через 7 дней после подписания соглашения. Относительно возможности расторгнуть договор задним числом практика неоднозначна: формально законом это не запрещено, однако некоторые судьи считают, что при расторжении договора отношения сторон прекращаются именно на будущее время и не затрагивают права и обязанности сторон, которые были до этого.

Соглашение оформляют в той же форме, как и основной договор аренды помещения. Если договор был зарегистрирован в Росреестре, тогда соглашение необходимо будет тоже зарегистрировать. Если же он был заверен у нотариуса, заверить необходимо и соглашение о расторжении.

Помещение возвращается по акту приема-передачи, до подписания которого начисляется арендная плата.

Порядок отказа одной из сторон от договора

Такой вариант прекращения действия договора аренды является более сложным.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть в одностороннем порядке только если это предусмотрено договором.

Для расторжения договора необходимо подготовить и направить контрагенту уведомление об одностороннем отказе от договора.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то уведомление об отказе необходимо направить за 3 месяца до даты расторжения, если иной срок не предусмотрен договором. Договор считается расторгнутым по истечении вышеуказанного срока предупреждения об отказе от договора.

Если договор аренды заключен на определенный срок, то договор считается прекращенным с момента получения уведомления адресатом.

Если договором не предусмотрен иной способ направления, то уведомление об отказе от договора направляется в письменном виде заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении. В случае дальнейшего судебного разбирательства опись вложения поможет подтвердить, что отправлено было именно письмо об отказе от договора, а уведомление о вручении — что другая сторона его получила.

Важно! Для арендодателя действует дополнительное условие: даже если арендатор нарушил условия договора (например, не внес вовремя арендную плату), сначала необходимо в письменном виде потребовать устранения нарушения. И только в том случае, если нарушение не будет устранено в установленный срок, возможна отправка уведомления об отказе от договора.

Когда установленный срок истечет, аренда прекращается на общих основаниях: подписывается акт о приеме-передаче помещения, и только после этого прекращает начисляться арендная плата.

Порядок расторжения договора через суд

По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда, при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Досудебное урегулирование

Для расторжения договора аренды в судебном порядке необходимо:

• отправить предложение о расторжении договора аренды заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении и указать срок для ответа (если его не будет в договоре, закон устанавливает стандартное время ответа — до 30 дней);

• дождаться ответа либо истечения срока.

Урегулирование спора непосредственно в суде

Если вторая сторона ответила отказом или установленное законом время истекло, тогда необходимо готовиться к судебному разбирательству:

— соберите доказательства нарушения договора второй стороной. Это могут быть заключение экспертизы о несоответствии состояния объекта недвижимости санитарным нормам, справка, подтверждающая порчу имущества в процессе пользования, и другие документы;

— составьте исковое заявление: опишите обстоятельства и сформулируйте ваши требования, сославшись на законодательные нормы;

— оплатите госпошлину и подайте заявление в суд вместе с доказательствами.

После получения судебного решения и вступления его в законную силу можно обратиться в Росреестр для аннулирования записи из ЕГРН о договоре аренды, если он был зарегистрирован;

В завершение вторая сторона обязана подписать акт о приеме-передаче недвижимости.

Последствия расторжения договора аренды коммерческой недвижимости

Депозит

При расторжении договора аренды помещения депозит может быть возвращён арендатору, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Однако у арендодателя есть право вычета денежной суммы, которая причитается ему за те месяцы, по истечении которых действие договора будет прекращено.

Арендные платежи, взыскание убытков

Арендатор обязан вернуть арендованное имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если имущество возвращено с недостатками, арендодатель может потребовать возмещения убытков или устранения недостатков.

Арендодатель может требовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом имущества.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Штрафные санкции за досрочное расторжение. Договор часто содержит условие о выплате арендатором неустойки в случае досрочного расторжения договора. Суд может уменьшить размер неустойки, если она несоразмерна последствиям нарушения.

Последствия для бизнеса. Для арендатора досрочное расторжение грозит потерей клиентов, инвестиций и остановкой бизнеса. Для арендодателя — потерей стабильного дохода и поиском нового арендатора.

Если вы решили расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости, проконсультируйтесь с юристом. Наши специалисты помогут грамотно оформить необходимые документы, оценить шансы в суде и минимизировать финансовые потери.

Скачать статью