Ремонт в арендуемом помещении по инициативе арендатора

Рано или поздно любой недвижимости, даже арендованной, требуется ремонт. И тут возникают вопросы:

• нужно ли согласие собственника на проведение ремонта по инициативе арендатора?

• как возмещаются затраты арендатора на ремонт и можно ли компенсировать расходы на ремонт из арендной платы?

По общему правилу ремонт в арендуемом помещении необходимо проводить только с согласия собственника. Так как недвижимость арендатору не принадлежит, он не имеет права вносить существенные изменения в ее вид.

Лучше согласовывать ремонт в арендуемом помещении письменно, а не на словах, чтобы в случае споров доказать, что договорённость была.

Для этого арендодателю необходимо направить письмо с просьбой о разрешении проведения ремонта в арендованном помещении. В тексте следует указать следующие данные:

• номер договора со ссылкой на пункт о проведении ремонта, а если в договоре его нет, то на статью ГК;

• изложение просьбы о проведении ремонта в свободной форме. Во избежание судебных споров лучше прописать список работ в договоре аренды или в дополнительном соглашении;

• подтверждение необходимости ремонта, если оно есть;

• просьба о даче отказа или согласия арендодателя на ремонт помещения в определённый период — например, 30 дней.

Лучше отправлять запрос заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Опись подтвердит, что вы отправили именно сообщение о ремонте, уведомление о вручении — что арендодатель получил письмо. После собственник должен дать согласие или отказ на проведение ремонта — точно так же, в письменной форме.

Важно, чтобы арендодатель дал своё согласие на ремонт. Согласие нужно получить письменно, договорённости на словах не будут приниматься как доказательства, а переписок мессенджерах лучше избежать.

Согласие арендатора на проведение ремонта арендованного имущества можно не оформлять отдельно только если условия и порядок проведения предусмотрены договором аренды/дополнительным соглашением к нему. В этом случае стороны должны следовать согласованным в документе правилам.

Порядок компенсации затрат на ремонт определяется совместно с арендодателем и прописывается в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

• Оплата работ в момент их проведения. Например, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.

• Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

• Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 70 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 50 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 5 месяцев размер арендной платы будет равен 60 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.

ВАЖНО! Форму компенсации за проведенный ремонт необходимо оговорить в самом договоре аренды или дополнительном соглашении. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия.

Соответствующие условия должны быть в действующем договоре аренды. Иначе арендатор лишится права на компенсацию. Именно так произошло в деле, попавшем на рассмотрение Верховного Суда РФ:

Предприниматель на протяжении 2016 – 2019 гг. арендовал у одного и того же арендатора одно и то же помещение. И в самом начале аренды провел его капремонт. Однако договоров, регулирующих аренду, было два: первый, действовавший в 2016 — 2017 гг. и второй, вступивший в силу в 2018 году. При этом старый договор предусматривал зачет расходов на капремонт в счет арендной платы, а новый – нет. Арендатор на этот нюанс внимания не обратил и продолжал компенсировать свои затраты за счет арендной платы.

Однако ВС РФ его не поддержал, указав следующее. Поскольку в 2018 году стороны добровольно переоформили договор аренды, действие первого соглашения полностью прекратилось. Значит, фактически арендатор требует возместить ему затраты на ремонт, которые проведены до заключения договора аренды, на что не имеет никакого права.

Итак, ремонт, проведённый без согласия арендодателя, арендатору не возмещается, даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Поэтому категорически важно не начинать ремонт без письменного согласия собственника и тем более до подписания договора аренды.

Если ремонт не согласовать, собственник может расторгнуть договор аренды, потребовать, чтобы помещение было приведено в первоначальное состояние и попросить возместить убытки. И суд, если до него дойдет дело, встанет на его сторону.

Из общего правила есть исключения:

В соответствии с действующим законодательством арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

В случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:

1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;

2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после произошедшего в помещении пожара);

3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;

4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

По такому роду дел арендатор должен доказать нарушение арендодателем условия договора об обязанности произвести ремонт либо в установленные договором сроки, либо в разумные сроки – при отсутствии таких сроков, то есть, в суде должен быть доказан факт неисполнения возложенной на арендодателя обязанности произвести капитальный ремонт.

Зачастую доказать в суде наличие перечисленных обстоятельств весьма непросто.

Ремонт в арендуемом помещении тема сложная и неоднозначная, требует внимательного подхода и детальной проработки.

Для того чтобы арендатору получить компенсацию расходов за ремонт, важно грамотно составить договор аренды и отразить в нем все необходимые условия.

Перед подписанием договора лучше привлечь профессионала, который специализируется на арендных отношениях. Наши юристы могут составить договор аренды на выгодных для вас условиях, минимизировать возможные риски, при необходимости осуществить качественное представительство в суде.

Скачать статью