Защита интересов собственника помещения при заключении договора аренды с крупной федеральной сетью

Задача

Наш клиент – индивидуальный предприниматель обратился с запросом о сопровождении сделки – по сдаче в аренду принадлежащего ему нежилого помещения крупному федеральному арендатору.

Проведенная работа

Наши юристы провели анализ проекта договора аренды в редакции контрагента. В ходе анализа были выявлены следующие правовые риски для клиента, а также даны рекомендации по их устранению.

Условие договора: если при передаче помещения обстоятельства не соответствуют гарантиям Арендодателя в части технических требований к помещению, Арендатор может сам устранить недостатки за счет Арендодателя и удержать эту сумму из арендной платы. Проведение строительных и технических работ по условиям договора отнесено на арендодателя.

Критичный риск. Арендодатель несет дополнительные издержки. При этом в случае невыполнения указанных работ арендатор вправе выполнить их сам. Стоимость работ и материалов определяется арендатором самостоятельно, что может привести к необоснованному завышению расходов. Удержание происходит из постоянной части арендной платы, что напрямую уменьшает доход Арендодателя.

Условие договора: Множественные пункты, позволяющие Арендатору в одностороннем порядке снижать арендную плату на 20%, 30%, 80%, или до 1% от установленной суммы за различные, в т.ч. неподтвержденные или несущественные, нарушения (ошибка в счете-фактуре, непредоставление ответа в срок и т.д.).

Критичный риск. Кабальные условия, создающие инструмент неосновательного обогащения Арендатора. Риск потери дохода несоразмерен большинству нарушений.

Результат

По итогам проведенных переговоров нам удалось прийти к соглашению с арендатором и заменить потенциально рискованные условия договора на приемлемые для клиента и направленные на соблюдение баланса интересов сторон.

В частности, исключена часть пунктов о снижении арендной платы, они заменены на неустойку в процентах от постоянной части арендной платы, что существенно снизило потенциальные издержки клиента.

Обязательство по проведению перепланировки и технического оснащения помещения необходимым требованиям, а также согласование указанных изменений в государственных органах взял на себя арендатор, против изначального требования о необходимости выполнения указанных работ арендодателем.